El precio de la vivienda no descenderá de forma brusca a pesar de la subida de tipos

Desde que se acabaron los peores momentos de la pandemia, en Europa la evolución del precio de la vivienda ha batido récords, con una subida global del 10%. EL COVID permitió que los activos inmobiliarios, las casas y hogares de los ciudadanos europeos, se revalorizasen. “Las familias que pudieron permitírselo, dejaron los centros de las grandes ciudades buscando el confort de las casa más grandes de los pueblos, con más posibilidades para realizar el teletrabajo”. El consultor inmobiliario Eduardo Molet explica que desde entonces no se ha dejado de vivir una situación inédita en el sector, en el que goza de un experiencia de más de dos décadas. “Los tipos de interés estaban más bajos que nunca, las familias habían ahorrado y había una demanda embalsada que provocó que los precios y las compraventas se disparasen”.

No obstante, desde el segundo trimestre de este año la situación ha cambiado, y ahora el mercado inmobiliario ha visto como se amortigua el crecimiento imparable de los últimos dos años. El mercado inmobiliario es muy sensible a los cambios económicos, y especialmente al precio el dinero. La subida de tipos del BCE y el incremento del Euribor desinflará el precio de la vivienda. Molet explica cómo cada aumento de un punto en el tipo de interés conduce a una caída de precios del 5%, algo que ocurrirá en los próximos dos años. “El impacto de la subida es mayor porque se parte de unos precios especialmente altos y de unos de tipos muy bajos”.

Según pronostica el consultor, a corto plazo continuarán las subidas de precios y el número de compraventas, aunque a partir del segundo trimestre del próximo año podrían ralentizarse de forma considerable. “Los precios en los últimos meses han tenido una subida moderada, así que no parece posible un descenso brusco de los precios o una desaceleración del mercado inmobiliario. A pesar de los incrementos en los tipos de interés y de las advertencias de nuevas subidas, nosotros seguimos recibiendo ofertas por encima del precio de mercado, y hay entidades financieras que ofrecen a nuestros clientes tipos de interés fijo por debajo del 2%. En mi opinión, la previsión puede cambiar, pero no la tendencia”.

Lo que hemos visto desde el fin de la pandemia es un boom, no una burbuja inmobiliaria, que tiene mucho que ver con la demanda embalsada que provocó el COVID. Todo ello condujo a un situación nunca antes vista en el sector, y alimentada por cinco ingredientes.

Hipotecas más caras. Mientras se mantengan los tipos de interés tanto fijos como variables entre el 2% y 3 %, no caerán las operaciones de compraventa.

Creación de empleo. La salud del mercado laboral es un factor clave que condiciona el devenir del sector inmobiliario. La inflación se mantiene alta y el poder adquisitivo baja. Se sigue creando empleo a buen ritmo, lo que ayuda a contrarrestar una menor capacidad de ahorro del conjunto de la economía.

Sin suelo urbanizable. Apenas hay suelo urbanizable, No hay stock de viviendas nuevas. Si no se libera más suelo, en ciudades como Madrid, podríamos quedarnos sin terrenos para la construcción de viviendas de aquí a finales de año.

Menos materiales y más caros: La guerra de Ucrania ha provocado una inflación galopante que está afectando a todos los sectores económicos internacionales y la vivienda no se libra. Escasean los materiales para la construcción de viviendas y los constructores tienen problemas para encontrar trabajadores especializados. Todo ello hace que haya poca obra nueva en curso, lo que acaba repercutiendo en el encarecimiento del precio final de la vivienda. Además, la pandemia creó mucha incertidumbre, se proyectaron pocas obras en España. Esto sumado a la escasez de materiales y su elevado precio hace difícil a constructores y promotores proyectar vivienda nueva.

La vivienda como inversión refugio. Los inversores vuelven a apostar por activos seguros como el inmobiliario. No quieren fondos, jugar a bolsa o dejarlo en el banco, así que invierten en vivienda.