El Supremo se pronuncia sobre el derecho de retracto arrendaticio urbano en caso de venta conjunta

MADRID, 24 (SERVIMEDIA)

Una sentencia del Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (TS) ha estimado el recurso contra la resolución que reconoció el derecho de retracto de las viviendas de las que eran arrendatarios los demandantes y desestima su pretensión.

La sentencia explica que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994 introdujo un cambio sustancial en la configuración de los derechos de adquisición preferente, al reducir significativamente los supuestos en que proceden.

En concreto, el artículo 25.7 LAU contiene una norma explícitamente más reductora de los derechos de adquisición preferente de los arrendatarios que su antecedente (el art. 47 LAU 1964) y para su aplicación debe constatarse que concurren los supuestos de "venta conjunta".

Así, se debe cumplir que el objeto de la venta comprenda todas las fincas o unidades inmobiliarias de las que el transmitente es propietario en el edificio; o se vendan conjuntamente todos los pisos y locales del inmueble aunque se trate de distintos propietarios. Puesto que estos son los únicos supuestos en los que procedería la exclusión de los derechos de adquisición preferente (tanteo y retracto).

En este caso, la compraventa objeto de litigio, aunque es posible que no incluyera todos los elementos (viviendas y locales) del edificio donde se encuentran los pisos arrendados a los demandantes (porque, al parecer, no todos pertenecían a la vendedora), sí comprendía todas las unidades de las que la Empresa Municipal de Viviendas era titular en cada edificio al tiempo de la transmisión y que formaban parte de las distintas promociones objeto de la compraventa. En concreto, y en lo tocante al presente caso, comprendía todas las viviendas de las que la vendedora era propietaria en ese concreto edificio.

A su vez, que esa venta se hiciera junto contra otras pertenecientes a otros edificios no impide que se aplique el artículo 27.5 de la LAU, dado que uno de los supuestos de aplicación de ese artículo es que el objeto de la venta comprenda todas las fincas o unidades inmobiliarias de las que el arrendador era propietario en el edificio donde se ubican los pisos o locales arrendados.

Que esa venta forme parte de otra operación más amplia (múltiples promociones inmobiliarias o edificios) es indiferente a estos efectos, al no impedirlo la Ley. En estos casos, la imposibilidad de ejercitar el derecho de retracto por el arrendatario se justifica en que la venta se realiza sobre un objeto distinto -una de las unidades mayores previstas en la Ley (la totalidad del edificio o la totalidad de los elementos de los que es propietario el arrendador)- que aquel sobre el que recae el arrendamiento, puesto que la ley solo permite readquirir al retrayente el objeto propio del arrendamiento objeto de la venta que sea una unidad independiente, y eso es lo que aquí sucede.