Hipoteca inversa: qué es y cómo beneficiarse de ella

La jubilación debería ser ese periodo en el que, tras unos años de intensa vida laboral, una persona puede relajarse y disfrutar de todas aquellas cosas para las que antes no tenía tiempo. Sin embargo, esto no siempre ocurre así. En España, tradicionalmente, los ahorros se suelen dedicar a pagar una vivienda y no a la jubilación, lo que provoca que cuando se llega al final de la vida laboral la pensión puede que no sea suficiente para tener una buena calidad de vida.

De hecho, según datos que maneja Kronos Homes, tres de cada diez españoles necesitan un complemento de dinero para la jubilación y una de las maneras de conseguirlo es la hipoteca inversa, una opción que cada vez más entidades financieras las ofrecen en su catálogo de productos.

1. Qué es una hipoteca inversa

La hipoteca inversa es un préstamo hipotecario por el que el banco, un establecimiento financiero de crédito o una aseguradora conceden al propietario de una vivienda un dinero, a cambio de ofrecer su casa como garantía. La persona, que no pierde la propiedad de su casa y puede seguir viviendo en ella, puede recibir el importe de diferentes formas:

Aportaciones temporales

Las cantidades se irán ofreciendo al propietario de la vivienda mes a mes, durante el tiempo estipulado en el contrato hipotecario.

Aportaciones vitalicias

El propietario de la vivienda recibirá una asignación mensual a lo largo de su vida, hasta su fallecimiento.

Una única disposición

Se produce un único pago, tras la firma de la hipoteca inversa. También se puede acordar un pago inicial, más una aportación temporal.

Sea cual sea la fórmula elegida, el propietario recibe un complemento a su pensión, que puede ser utilizado para mejorar su calidad de vida, darse algún capricho, ayudar a un familiar que lo necesite, contratar ayuda doméstica o reformar su vivienda, entre otras opciones.

2. Devolución de la deuda

Cuando se contrata hay que tener en cuenta que, tras el fallecimiento del titular, son los herederos los encargados de asumir el importe total adeudado, que será igual a las cantidades recibidas, los intereses generados hasta la cancelación y los gastos iniciales que haya abonado la entidad financiera, como los de gestión o las comisiones de apertura. Existen varias formas de asumir esta deuda:

Liquidar la deuda con su propio dinero

Encargándose la deuda con sus propios ahorros los herederos mantendrían la vivienda y la hipoteca quedaría cancelada.

Vender la vivienda para liquidar la deuda

En este caso los herederos perderían la vivienda, pero podrían quedarse con la diferencia entre el valor de la venta y la deuda a saldar.

Suscribir una nueva hipoteca

Esta solución, en la que se cancelaría la hipoteca inversa progresivamente, estaría pensada para el caso en el que los herederos no puedan afrontar la deuda y quieran quedarse con la vivienda.

Hay que tener en cuenta que, si los herederos no quieren cancelar el crédito hipotecario, el banco o entidad aseguradora podrá ejecutar la hipoteca con otros bienes de la herencia. Sin embargo, la deuda no afectaría al patrimonio personal de los herederos.

3. Quién puede beneficiarse de la hipoteca inversa

Para solicitar la hipoteca inversa hay que reunir una serie de condiciones. Desde Kronos Homes, nos muestran cuáles son las más habituales que marcan los bancos o las entidades aseguradoras:

- Tener 65 años cumplidos o contar con una gran discapacidad.

- En algunos casos se limita la edad del propietario a 100 años.

- Para los titulares mayores de 90 años se podría solicitar un consentimiento de los hijos.

- Tener la nacionalidad española o tarjeta de residencia.

- Ser propietario de la vivienda y estar empadronado en ella.

- El inmueble debe ser un piso o una vivienda unifamiliar.

- La vivienda no debe tener cargas o hipotecas.

- El valor de la propiedad podría tener que superar cierto umbral.

- La vivienda tiene que estar asegurada.

4. Cómo se decide el importe

Una vez comprobados los requisitos, se procede a un estudio de cada caso individual para decidir el importe a entregar al interesado, que dependerá de los siguientes factores:

- La edad del propietario del inmueble. A más edad del titular, la cantidad que recibirá será más elevada.

- El valor de la vivienda. A más valor de la vivienda, el importe a recibir será más alto.

- Esperanza de vida del titular. La cuantía puede variar en función en función de si el titular es hombre o mujer.

- La forma de percepción del dinero. Dependerá de si el propietario de la vivienda quiere recibir el dinero como renta temporal, vitalicia o capital único.

5. Ventajas de la hipoteca inversa

La hipoteca inversa tiene un buen número de ventajas para algunos perfiles, entre ellas las siguientes:

- El titular no pierde la propiedad de la vivienda.

- El propietario de la casa puede reformarla.

- Los herederos mantienen la vivienda en herencia.

- El propietario puede seguir utilizando su casa.

- La vivienda se puede alquilar si el propietario así lo decide.

- Se puede cancelar la hipoteca, total o parcialmente.

- Las rentas de la hipoteca inversa no tributan en el IRPF.

- Los herederos disponen de un año para devolver el dinero.

- Permite llevar una vida más desahogada o darse un capricho.

6. Inconvenientes de la hipoteca inversa

La hipoteca inversa también presenta inconvenientes que hay que valorar antes de firmar un producto de estas características. Los expertos de Kronos Homes nos explican las principales:

La cantidad que se ofrece al propietario de la vivienda no suele ser muy alta, ya que se suele hipotecar solo entre el 20% y el 30% del precio de la vivienda, o excepcionalmente hasta el 60%. Esto significa que la cuota que el propietario de la vivienda recibirá debe considerarse tan solo un complemento de la pensión de la jubilación u otros ahorros.

Al fallecimiento del titular son los herederos los que tienen que hacerse cargo de devolver al banco o entidad todo lo que haya pagado, más los intereses generados hasta su fallecimiento, teniendo que asumir esta deuda independientemente de su situación económica.

Una casa con una hipoteca inversa es más difícil de vender, porque, en algunos casos, solo podrá hacerse si se puede cancelar la deuda con lo que se gane con la venta.

Existe la posibilidad de que los herederos del propietario de la vivienda se queden finalmente sin la casa si no pueden hacer frente a la deuda adquirida. Además, si la venta de la vivienda no cubre toda la deuda, la entidad puede embargar parte de su herencia.

Desde Kronos Homes comentan: "No se puede establecer que la hipoteca inversa en sí sea buena o mala, ya que merecerá o no la pena dependiendo del perfil del interesado y su situación particular. Casi nueve de cada diez mayores de 65 años en España tienen una vivienda en propiedad. Por tanto, la hipoteca inversa puede interesar, por ejemplo, a quienes no tengan herederos o sepan que estos pueden hacer frente cómodamente a esta deuda tras su fallecimiento. Lo más recomendable es estudiar los pros y los contras, y a ser posible comentar con el entorno familiar más cercano esta posibilidad, así como estudiar la información que proporcione la entidad, preguntando todas las dudas y recibiendo el asesoramiento adecuado antes de firmar".