‘Resbus sic stantibus’, la cláusula salvavidas para empresas, autónomos y particulares afectados por la DANA

Gracias a este principio legal, que significa literalmente “estando así las cosas”, se evitó la quiebra de distintos tipos de negocios durante la crisis de la Covid-19. Su aplicación con motivo de situaciones excepcionales abre un paréntesis legal a ciertas obligaciones contractuales, por ejemplo, la del pago del alquiler de los empresarios afectados a los arrendatarios de los locales donde desarrollan su actividad hasta que esta no se pueda reanudar con normalidad.

No se pudo durante algunos meses de la pandemia y ahora no se puede por motivos evidentes. El trabajo ha quedado suspendido sine die en las poblaciones valencianas afectadas, porque ni siquiera existen ya muchos de los espacios donde se lleva a cabo, porque están impracticables o destruidos por el torrente de agua.

La 'rebus sic stantibus', explica desde Le Morne Brabant Abogados Alegría Cuevas, es una de las cláusulas más conocidas de la historia del derecho en Europa. Aplica una significativa corrección a otro principio igualmente histórico, el de 'pacta sunt servanda' (los pactos deben cumplirse), porque afirma que cuando, de manera sobrevenida, por fuerza mayor, cambian las circunstancias en las que se firmó el contrato, cada una de las partes puede desistir de su cumplimiento o renegociarlo.

Esta cláusula, que se basa en el principio de que los contratos se establecieron en un contexto específico, con un conocimiento y expectativas sobre las condiciones del momento, podría pues ser un salvavidas para los empresarios afectados por la DANA, que tardarán meses en recuperarse.

Durante este proceso, asegura la letrada, es posible que la facturación sea prácticamente nula, especialmente si operan en un local arrendado. En este tipo de casos, una de las alternativas para mantener la viabilidad de la actividad comercial podría ser renegociar los términos del contrato de arrendamiento con el propietario del local. Esto podría incluir, por ejemplo, un periodo de carencia en el pago del alquiler hasta que el negocio recupere la normalidad, o una reducción temporal en la renta.

Renegociar la suspensión temporal o el precio del alquiler

Este enfoque de renegociación puede beneficiar tanto al inquilino como al propietario, quien evita la pérdida de un arrendatario y la posible vacancia del local. Además, los proveedores pueden quedar incluidos en este acuerdo legal, de forma amistosa y colaborativa.

En el contexto de negocios, 'rebus sic stantibus' resulta también aplicable a autónomos que operan en locales comerciales bajo las condiciones previamente descritas, permitiéndoles solicitar ajustes en los contratos de arrendamiento.

Más allá del ámbito productivo, los particulares podrían ayudarse de la 'resbus sic stantibus' en sus contratos de alquiler, aunque, matizan desde Le Morne Brabant, en el ámbito residencial, la propia Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece mecanismos específicos para situaciones en las que una vivienda arrendada queda inutilizable o sufre daños parciales.

Según la LAU, cuando una casa queda inhabitable debido a un desastre, existen dos opciones: suspender el contrato hasta que el inmueble vuelva a estar en condiciones de habitabilidad o, si solo una parte de la vivienda (como el garaje) queda inservible, reducir proporcionalmente la renta.

El proceso para ampararse en las 'resbus sic stantibus'

El primer paso consiste en contactar al propietario del local donde se realiza la actividad comercial para intentar renegociar las condiciones del contrato. Lo recomendable, según Alegría Cuevas, es proponer una reorganización temporal de las obligaciones contractuales mediante un anexo o adenda que contemple, de mutuo acuerdo, un periodo de carencia durante la fase más difícil de recuperación del negocio. Además, se puede establecer una reintroducción progresiva del pago de la renta conforme el negocio recupere su actividad.

Si el propietario no acepta llegar a un acuerdo de este tipo, será necesario acudir a la vía judicial para proteger los intereses del negocio. En estos casos, se puede interponer una demanda solicitando la aplicación de la cláusula 'rebus sic stantibus' para adaptar temporalmente el contrato a la nueva situación.

Como medida cautelar, se puede pedir que el juez decida, de forma urgente (en uno o dos meses), sobre la modificación de la obligación de pago de la renta. Esto permite al negocio continuar operando sin enfrentarse a un procedimiento de desahucio por falta de pago, al tiempo que preserva la liquidez de la empresa, de modo que los fondos se destinen a la recuperación y no exclusivamente al cumplimiento de las obligaciones contractuales con el propietario o proveedores.

En este tipo de situaciones, finaliza Cuevas, el asesoramiento de un abogado especializado en derecho civil es crucial. La finalidad es preservar el equilibrio entre las partes afectadas en una circunstancia que, claramente, no es imputable a ninguna de las partes afectadas.