Precauciones legales antes de comprar una vivienda

El refranero español dice que persona prevenida vale por dos. Y, en el momento de hacer efectiva la compraventa de un inmueble toda precaución es poca para que esa ilusión de quien firma la adquisición de una vivienda o un local no se convierta es un camino de espinas. ¿Qué cosas debes comprobar antes de comprar?

Los abogados especializados aportan una serie de consejos básicos a seguir. Algunas verificaciones sencillas, trámites burocráticos, solicitar el consejo de diversos profesionales… son pautas que, aunque en algunos casos -no todos- puedan incrementar el precio final van a ser una red de seguridad fundamental.

1. Identificar las partes

José Manuel Sierra, socio del despacho Sierra Abogados & Inversores de Palma de Mallorca, recomienda en primer lugar “identificar las partes y justificar documentalmente quién es el propietario y quién vende”. Este letrado adelanta que hay consideraciones que van a depender de si es una vivienda nueva ya construida, si se adquiere sobre plano o si es de segunda mano, pero el denominador común es siempre saber quién es quién en la operación.

2. Advertir defectos físicos

Otro de los pasos previos a la firma es, por supuesto, recorrer el inmueble siempre que esté construido. “Recomendamos realizar la visita con un técnico en materia de construcción o un ingeniero especialista que pueda advertir de la posible existencia de defectos o problemas” recuerda José Antonio Ferrer, al frente del bufete Ferrer Asociados en Jávea, quien hace hincapié si se trata de un local para instalar una actividad, ya que según qué negocios requieren de unas especificaciones concretas que hay que conocer antes de adquirir la propiedad.

En el caso de tratarse de un inmueble de segunda mano cobra si cabe más importancia este punto, ya que el técnico va a valorar “la construcción, la fecha de terminación, el estado de los materiales, etcétera”.

3. Acudir al Registro de la Propiedad

Para no dejar ningún cabo sin atar antes de la firma definitiva hay que saber que “el Registro de la Propiedad es el que manda ante cualquier duda; se dice que lo que no está en el Registro no existe” especifica Sierra, que profundiza en esta idea: “El futuro comprador puede solicitar una nota registral actualizada para ver quien es el propietario; y si no te fías, cuando vas a hacer la escritura notarial se puede advertir de que no haya terceras personas con derechos”.

Con este paso se comprueban “la descripción de la finca así como las cargas, afecciones, etc. que consten inscritas en la hoja registral” completa Ferrer, que añade: “Si las circunstancias lo requieren también se puede pedir una certificación literal de la finca para tener un conocimiento exacto”.

4. Obtener la información catastral

Según recuerda el especialista José Antonio Ferrer, “en muchísimas ocasiones la información obtenida de la inspección física del inmueble, de las notas y certificaciones registrales, y de la consulta catastral, no coincide en absoluto”. Por ello consideran “imprescindible” el “hacer coincidir la realidad física del inmueble con lo que marque el Registro y el Catastro”.

De esta forma se van a evitar conflictos con, por ejemplo, la Agencia Tributaria por una piscina sin declarar o una expansión del terreno que no fue puesta en conocimiento de Hacienda.

5. Conocer los informes urbanísticos

Una quinta pauta a tener muy presente antes de firmar la compra de un inmueble es obtener informes urbanísticos relativos a las cargas, afecciones e infracciones urbanísticas. “En otras ocasiones también es necesario un informe de compatibilidad urbanística -fundamentalmente cuando se va a desarrollar una actividad económica o un alquiler turístico- y un informe de alineaciones y rasantes” aporta Ferrer.

6. Ojo con la fiscalidad

Adquirir una propiedad va a obligar al comprador a actualizar su información fiscal. Pero antes de ello hay que conocer “las afecciones fiscales que pueden recaer sobre la finca y otras obligaciones, como los gastos de la comunidad de propietarios” subraya Ferrer.

Para ello, para comprobar las deudas y cargas sobre el inmueble, José Manuel Sierra aconseja solicitar el documento al respecto “en el mismo Registro, o al propietario que quiere vender”.

No obstante hay otras afecciones, como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, que no constan en la información registral y que el futuro propietario también debe encargarse de comprobar que esté abonado.

7. Contrato de arras, ¿sí o no?

Como paso previo a la rúbrica sobre el contrato de compraventa definitivo se puede llevar a cabo la firma de un contrato de arras, que no es más que un preacuerdo entre las partes. En ningún caso es obligatorio, pero sí supone una red de seguridad para ambas partes, ya que se adquiere un compromiso sobre la transacción de un inmueble.

Se trata de una especie de ‘reserva’ de la compra mediante la cual el futuro comprador paga una señal al vendedor. No obstante, afirma Sierra, “podrá rescindirse”, con la consecuente pérdida económica: por parte del futuro comprador, la señal acordada; por parte del vendedor, el doble de esa cantidad.

8. ¿Qué pasa si compramos sobre plano?

Este punto requiere una especial consideración ya que quienes vayan a adquirir sobre plano una vivienda de futura construcción deben extremar los cuidados y atender a varias consideraciones adicionales.

Una de ellas, explica Ferrer, es “que se garanticen las cantidades entregadas a cuenta de la manera prevista por la Ley de Ordenación de la Edificación”. Y otra, más delicada, “es tener claro que el inmueble proyectado es el que queremos adquirir”.

“Hay muchísimas ocasiones en las que el proyecto se presenta de una forma que puede alterar la impresión del comprador -sobre las vistas, los materiales, los colores, el tamaño, y un largo etcétera-, o que las empresas constructoras hacen más atractivas los proyectos deformándolos totalmente respecto a la realidad. Siempre recomendamos acudir a un arquitecto independiente para enseñarle el proyecto y pedir información técnica. Es realmente sorprendente lo valioso que es un buen asesoramiento a tiempo” concluye José Antonio Ferrer.