Los que se plantean contratar financiar la compra de una vivienda se topan ahora con una situación inusualmente beneficiosa: el euríbor desciende mes tras mes, lo que resulta conveniente si se tiene un tipo variable ligado a este índice, y la banca española libra una guerra comercial que está abaratando sus ofertas hipotecarias a tipo fijo. Y eso, aunque es en esencia positivo, dificulta elegir si la hipoteca debe tener un interés fijo, variable o mixto.

El mercado hipotecario se encuentra en plena fase de remontada. Pese a que todo hacía indicar que este 2024 sería el año de la estabilidad, y así lo fue durante el primer semestre, el verano marcó un punto de inflexión y ya estamos empezando a ver una mejora sustancial tanto en las cifras de contratación de hipotecas en España como en la de compraventa de viviendas en España.

Según un informe, este mes de septiembre de 2024, el precio de la vivienda usada en venta subió un 0,2% con respecto al mes de agosto, un 1% trimestral y un 6,2% en tasa interanual. Durante el mes de septiembre, 33 provincias registraron precios más altos que el mes anterior.

Dentro de las solicitudes de hipotecas, el valor promedio de las propiedades en España se sitúa en 213.269€, de los cuales se hipotecan 166.345€, es decir alrededor del 78%, lo que supone un 2% más de lo que se estaba dando el trimestre anterior. De julio a septiembre de 2024, el 76% las hipotecas firmadas fueron a tipo fijo, mientras que el 23% fueron a tipo mixto, y un 2%, a tipo variable.

El euríbor a 12 meses ha cerrado el mes de septiembre por primera vez en mucho tiempo por debajo del 3%, lo que significará una bocanada de aire fresco para todos aquellos que tengan una hipoteca y les toque revisar próximamente. La buena noticia es que este no es un hecho casual y lo más probable es que veamos esta tendencia continuar.

Nunca es tarde si la dicha es buena. En diciembre de 2022, el valor mensual del euríbor a un año se situó por encima del 3% e inició una imparable escalada hasta superar el 4% en verano de 2023; su mayor cotización desde 2008. Pero casi dos años después, la situación ha dado un giro de 180 grados. Tras encadenar seis meses a la baja, este índice cerrará septiembre con un registro inferior al 3%: en torno al 2,94%.

El mercado inmobiliario en España está experimentando una serie de cambios significativos, impulsados por factores como la bajada del tipo de interés, el aumento de la población, la evolución del empleo y la fluctuación de las hipotecas.

En lo que va de año, el principal foco de atención de los mercados han sido las expectativas sobre los recortes de los tipos de interés en las principales economías, lo que a su vez ha determinado la evolución de otros indicadores clave para los ciudadanos, como por ejemplo el Euríbor, el índice de referencia para las hipotecas variables.

Todo lo que sube, baja. Hace tan solo un año, muchos hipotecados a tipo variable se tiraban de los pelos al ver que el euríbor escalaba hasta el 4,149% y que sus cuotas se encarecían en más de 250 euros. Ahora, 12 meses después, esos mismos clientes respirarán con alivio, porque este índice de referencia cerrará julio con su quinta bajada mensual consecutiva y registrará un valor medio del 3,55%.

El número de hipotecas constituidas sobre viviendas fue de 27.435 en mayo, un 18,2% menos que en mayo de 2023, con lo que retoman la senda a la baja después de crecer un 28% en abril, según los datos publicados este viernes por el Instituto Nacional de Estadística (INE). Por comunidades autónomas, todas registraron descensos en las hipotecas sobre vivienda siendo los mayores en Asturias (–33,3%), Cantabria (–32%) y Comunidad de Madrid (–27,8%).

El Euríbor ya ha recogido claramente las expectativas del mercado de una bajada de tipos por parte del Banco Central Europeo (BCE) en junio, por lo que no debería tener un impacto significativo en la economía real, tanto en términos hipotecarios como financieros para el pequeño consumidor.

Se detectan claras señales de mejora en el horizonte en el sector de las hipotecas, a pesar de que los datos oficiales muestran que tanto las hipotecas como las compraventas tuvieron este año su peor desempeño desde marzo de 2020, año de la pandemia.

En el contexto actual, aunque las expectativas sobre el euríbor apuntan a cierta variabilidad durante mayo, no esperamos que esto se traduzca en aumentos significativos de los tipos de interés, especialmente en las hipotecas sujetas a revisión este mes.

Cada vez parece más claro que las buenas noticias para los hipotecados llegarán a partir de junio, ya que junto con los recortes de tipos del BCE se producirá una caída significativa del Euríbor. La cuestión clave ahora es el ritmo de los recortes más allá de junio, que a su vez dependerán de los próximos datos, sobre todo los de inflación.

El mercado hipotecario en 2023 estuvo marcado por la inflación y con el salto de tipos negativos hasta más del 4%, lo que supuso un aumento generalizado de las hipotecas para todas aquellas personas que la tenían contratada a tipo variable, lo que supuso que muchas se refinanciasen buscando una mejor alternativa a tipo fijo, o al menos a tipo mixto.

El 51,85% de las hipotecas se firmaron con un porcentaje de financiación mayor al convencional 80%, según un informe con datos de 2023. De estas hipotecas, el 95% pertenecen a viviendas habituales. Los datos del primer trimestre de 2024 reflejan un mayor aumento de este resultado. En comparación con el mismo periodo de 2023, la financiación de más del 80% ha crecido en 13,91 puntos porcentuales.

Es una verdad universal que todo lo que sube, baja. El año pasado, en plena escalada de tipos del Banco Central Europeo, las entidades bancarias españolas encarecieron notablemente sus hipotecas fijas, cuyo interés llegó a situarse, en algunos casos, por encima del 4%. Pero la situación ha dado un vuelco en 2024, para alegría de los potenciales compradores de vivienda.

La realidad se impone en el mercado hipotecario. El euríbor a 12 meses, índice usado en España para calcular el interés de las hipotecas variables, ha cerrado marzo con un valor medio de en torno al 3,718%; ligeramente superior al de febrero (3,671%). Es su segundo aumento seguido en lo que va de año, tras los descensos que protagonizó a partir de noviembre de 2023 por las previsiones, demasiado optimistas, que apuntaban a una bajada de los tipos del Banco Central Europeo durante los primeros meses de 2024.

Los préstamos hipotecarios para la adquisición de viviendas en Cataluña presentan un descenso interanual del 13% en noviembre, una reducción cerca de cinco puntos menor que el promedio nacional (-17,7%), según los datos proporcionados por el Observatorio Notarial de Cataluña. En este periodo, se autorizaron 4.150 préstamos hipotecarios para la compra de viviendas, con una cuantía promedio registrada de 155.120 €.

Tras un 2022 donde se batieron récords de compraventas en el sector inmobiliario, el 2023 registra en la actualidad una caída en las operaciones de entre el 10% y el 15% con respecto al año anterior. Sin embargo, nos encontramos en el segundo año con más transacciones inmobiliarias de la última década.