Los efectos de la ley de vivienda: menos viviendas en alquiler y aumento de precios en zonas no reguladas

El sector inmobiliario, entre ellos plataformas de alquiler de larga duración como Wolo, lleva meses avisando de que el límite al precio del alquiler que incluye la Ley de Vivienda y la prórroga de seis meses a los alquileres que terminen antes del 30 de junio, entre otras medidas, pueden reducir la oferta y aumentar los precios en zonas no reguladas.

“Se ha demostrado ya en varias ocasiones, tanto en otros países como en España que la intervención en los precios del alquiler tiene un impacto negativo ya que reduce la oferta de viviendas, dificulta la accesibilidad a jóvenes y colectivos vulnerables y genera un aumento de precios en las zonas no reguladas. Las principales perjudicadas serán lógicamente las grandes ciudades y sus alrededores”, explica Germán Rabellino, CMO de Wolo.

En este sentido, cabe destacar que en Berlín se tomó una medida similar, la conocida como ley Mietendechkel, que provocó un descenso de 40% en la oferta de viviendas en alquiler nada más aprobada. Mientras que, en la propia Barcelona, la medida regulatoria de precios aplicada por la Generalitat derivó en una caída del 50% en la oferta de pisos en alquiler y en un aumento de precios en los barrios y zonas aledañas a las reguladas. Por su parte, en Suecia, donde el mercado lleva más tiempo intervenido, hay una lista de espera de hasta 5 años para alquilar un piso.

Según Germán Rabellino, una posible solución es “buscar incentivos para que los propietarios compren viviendas y las vuelquen en el parque de alquiler, aumentando la oferta y generando una regulación natural del mercado y, por lo tanto, de los precios”.

IMPLICACIONES DEL TOPE DE LOS ALQUILERES AL PRECIO DE LA VIVIENDA

Para evitar aumentos descontrolados en los precios del alquiler, el Gobierno ha decidido prorrogar durante el 2023 el límite del 2%, que en 2024 será del 3%. En valoración de Wolo, “a corto plazo la medida puede parecer efectiva en cuanto al control de precios, pero a medio y largo plazo lo que provocará será una disminución de la oferta, un empeoramiento en las condiciones de las viviendas y un aumento de precios en zonas no tensionadas”.

Sobre si es apropiado que se establezca una diferencia en el tope del alquiler si se trata de un gran propietario o bien uno pequeño, Germán Rabellino destaca también que “en ambos casos no resuelve el problema de fondo. En el caso de los pequeños propietarios se plantearán otras opciones (como la venta o el alquiler turístico), mientras que en el de los grandes propietarios no van a seguir invirtiendo o, peor aún, van a poner a la venta esas carteras que ahora están en alquiler, lo que reducirá aún más mla oferta de alquileres”.

El experto de Wolo mantiene que “lo que el mercado necesita para regular el precio de las rentas es que haya más oferta, que los pequeños propietarios tengan protección y un marco jurídico estable en donde no se cambien las reglas del juego constantemente, como también que los grandes tenedores o fondos de inversión que quieran invertir en España puedan hacerlo y obtener una rentabilidad volcando esas viviendas en alquiler”, explica Germán Rabellino.

Por su parte, esta medida impacta de lleno, por ejemplo, en los proyectos que se estaban iniciando de ‘built to rent’. “Una inversión favorable ya que lo que busca es justamente incrementar la oferta de viviendas en alquiler y que, dadas estas regulaciones, se retirarán o buscarán otros territorios en donde invertir. Conocemos casos de primera mano que ya se están cuestionando el modelo y pensando en poner esos pisos que han construido a la venta”, mantiene el experto de Wolo.

LA PROHIBICIÓN DEL PAGO EN EFECTIVO DE LAS CUOTAS MENSUALES SERÁ POSITIVO

Hoy día ya casi todos estamos acostumbrados a los pagos electrónicos y las domiciliaciones de facturas y cuentas a pagar. También a recibir nuestros salarios o pensiones directamente en nuestras cuentas bancarias. Algo que era previsible que se trasladara a la esfera inmobiliaria y, en concreto, al alquiler de viviendas.

Para Germán Rabellino que la ley de la Vivienda incorpore la prohibición del pago en efectivo de las cuotas mensuales “aporta transparencia y seguridad al sistema financiero”. El experto de Wolo destaca que será “clave el apoyo, la información y seguimiento que se haga para aquellos colectivos de mayor edad o los trabajadores que aún perciban su salario en efectivo. Cuando se toma una política restrictiva de este tipo, se deben de dar facilidades y apoyo a la ciudadanía para que se cumplan”.