Claves para comprender el mercado inmobiliario en Madrid hoy

La venta de casas en Madrid no pasa por su mejor momento. Aunque la capital es uno de los motores principales del sector inmobiliario en España, encadena ya nueve meses consecutivos de precios al alza. A pesar de que las políticas monetarias del Banco Central Europeo (BCE) han logrado paralizar la subida de los tipos de interés, rebajando el precio de la vivienda en ciudades europeas como Berlín, Múnich o Hamburgo, estas medidas no parecen tener un impacto significativo en Madrid, donde acceder a un inmueble sigue siendo muy complicado para las rentas medias, especialmente en las zonas más céntricas de la capital.

Caen las operaciones de compraventa y la presión se traslada hacia el alquiler

La Asociación Madrileña de Empresas Inmobiliarias (Amadei) sitúa entre el 8% y el 15% el descenso de las operaciones de compraventa debido a la inflación que dinamita la capacidad de ahorro de las familias y a los altos tipos de interés que provocan el encarecimiento de las hipotecas. Estas previsiones coinciden con los datos publicados por el INE para el tramo final de 2023. Hay que remontarse al año 2015 para ver una caída tan acusada.

Aun así, la demanda de vivienda sigue aumentando y esta presión se traslada al precio de los alquileres que registran subidas entre el 8% y el 10% en 2024. “Todos aquellos que no puedan comprar, alquilarán reduciendo aún más la oferta disponible” – comenta Miguel Ángel Gómez Huecas, presidente de Amadei.

¿Cómo se explica la evolución del precio de la vivienda en Madrid?

Madrid siempre ha sido una de las ciudades más caras de España, pero para conocer la situación actual del mercado inmobiliario tenemos que retroceder a la anterior crisis financiera y el pinchazo de la burbuja inmobiliaria que trajo consigo una caída de los flujos migratorios y un elevado stock de viviendas sin vender y que continúa estancado desde 2018.

Cuando la economía española se estaba recuperando, la pandemia irrumpió de lleno provocando la paralización temporal de muchas obras en construcción y un retraso en la aprobación de nuevos proyectos. En este contexto, Europa impulsó varias medidas para garantizar la estabilidad del sector inmobiliario como las ayudas para la rehabilitación de vivienda antigua (fondos europeos Next Generation).

Sin embargo, estas perspectivas alentadoras se vieron frustradas por la invasión rusa a Ucrania y la nueva crisis energética que sumió a Europa en una espiral inflacionista. Para controlar la situación, el Banco Central Europeo elevó los tipos de interés al 4,5%, lo que tuvo un fuerte impacto en el Euríbor (el principal índice de referencia para las hipotecas). Los principales perjudicados de esta política monetaria fueron los compradores de vivienda ya que en España la mayoría de las familias de clase trabajadora necesitan financiar la compra de su vivienda a través de un préstamo hipotecario.

A esta dificultad para acceder al crédito, tenemos que sumarle otro factor: la escasez de obra nueva. Faltan profesionales cualificados y el encarecimiento de los materiales de construcción deja sin mucho margen a los promotores para bajar los precios. Según Lucio San Juan del departamento de Análisis de la Situación Económica, no se había dado un desajuste tan pronunciado entre la oferta y la demanda desde 2015.

Esto explica que, a pesar del cese de la subida de los tipos de interés y la bajada del Euríbor que está aplicando el BCE desde el segundo trimestre del 2023, los precios de la vivienda no se desaceleran en Madrid al mismo ritmo que en otras capitales europeas como Berlín, París o Roma.

Factores clave para entender la situación actual del mercado inmobiliario en Madrid

Conocer a fondo el mercado inmobiliario en Madrid puede ser complejo, pero los principales líderes del sector señalan el peso de estos factores clave.

La situación varía por barrios

Los precios más altos se sitúan en los distritos céntricos de Salamanca (6.924 €/m2), Chamberí (6.116 €/m2) o Chamartín (5.785 €/m2), aunque cada vez más, están ejerciendo un “efecto centrifugadora” hacia los barrios de la periferia como Usera.

Un nuevo perfil de comprador

Nos encontramos con un nuevo perfil de comprador de vivienda, más solvente y que no depende tanto del crédito. De hecho, un 32% de las transacciones del año pasado se hicieron al contado y sin financiación hipotecaria. Dentro de este grupo, destaca el comprador de vivienda de lujo que suele ser un ciudadano extranjero con altas rentas y patrimonio y que se siente atraído por los precios competitivos de la vivienda en Madrid, el estilo de vida de la ciudad, infraestructuras y red de transportes.

Irene Lebrusan, socióloga e investigadora del International Centre on Aging, comenta que la turistificación y la gentrificación en Madrid están obligando a las familias a competir con fondos de inversión y patrimonios extranjeros.

Pérdida de la vivienda residencial

A pesar de que Madrid todavía goza de un buen parque inmobiliario, algunos distritos están perdiendo vivienda destinada al uso residencial que está siendo destinada al alquiler turístico o a fines comerciales. Concretamente, en el centro de Madrid se han perdido 4786 viviendas de uso residencial en la última década.