​Aumento de la rentabilidad, precios al alza o mayor arrendamiento por habitaciones: las claves que marcarán el mercado del alquiler próximamente

La dificultad para acceder a la compra de viviendas persiste, sobre todo entre los ciudadanos más jóvenes. Los elevados precios de los inmuebles en venta, situados en los 1.998 €/m2 en el primer trimestre según el Colegio de Registradores, así como los costes asociados a la financiación y una inflación persistente -situada todavía por encima del objetivo del 2% del Banco Central Europeo-, han convertido al alquiler en la principal alternativa habitacional.

Una prueba de ello son los datos obtenidos en la última Encuesta de Condiciones de Vida del Instituto Nacional de Estadística (INE), que muestra que, en 2023, el peso total del alquiler ascendía al 18,7% de los hogares, marcando un récord histórico. En concreto, en los últimos 5 años, el porcentaje de familias que vive en una vivienda arrendada ha crecido 1,2 puntos porcentuales y, en los últimos veinte años, 4,8 puntos. Sin embargo, y a pesar de estos datos, el sector afronta, y seguirá haciéndolo en los próximos meses, numerosos retos que conviene tener en cuenta.

Con el objetivo de identificar estos desafíos y analizar las oportunidades y evolución del mercado del alquiler para los últimos meses de 2024 y comienzo de 2025, los expertos de Solvia señalan las 8 claves que marcarán el sector a corto y medio plazo:

1. Mayor ajuste de la oferta de alquiler a largo plazo y tendencia al alquiler temporal. La reciente normativa de vivienda ha introducido cambios significativos, como la ampliación y regulación de las áreas consideradas como tensionadas en el mercado del alquiler, la eliminación del Índice de Precios al Consumo (IPC) como tope para la actualización anual de las rentas o la prohibición de aumentar el coste del arrendamiento con cargos adicionales. Esto se está reflejando, y lo hará con más intensidad en los próximos meses, en que la oferta de pisos siga reduciéndose -este ajuste ya es de dos dígitos-, y en que se esté generando una tendencia entre los propietarios a vender sus viviendas o, incluso, destinarlas al alquiler turístico frente al de larga duración. De hecho, según datos del INE, las viviendas turísticas se han disparado en el último año un 9,2%, suponiendo el 1,33% del total del parque de viviendas del país, frente al 1,21% del pasado año.

2. Los precios seguirán al alza y aumentarán entre un 5% y un 7% interanual en 2024. De acuerdo con el I Solvia Market View 2024, el coste del alquiler alcanzó los 12,5 €/m2 mensuales en el primer trimestre de 2024, mostrando un aumento trimestral del 2,5% y un crecimiento del 7,8% frente al mismo periodo del año anterior. Previsiblemente, este incremento continuará este ejercicio, con un aumento de entre el 5% y el 7% con respecto al año anterior a cierre de 2024. Así, cada vez hay más zonas de ciudades españolas que se consideran tensionadas por el precio del alquiler. Por ejemplo, en Cataluña, la Generalitat ha declarado tensionados 140 municipios en los que viven 6,2 millones de personas, a los que se sumarán 131 próximamente.

3. El mercado de alquiler de habitaciones, en auge entre los más jóvenes. La subida del precio de los alquileres tradicionales no ha estado acompañada por la de los salarios, provocando que el alquiler de habitaciones gane mayor terreno. Sobre todo, entre la población más joven. Según datos del INE, actualmente, los jóvenes cobran un salario bruto anual de 22.000 euros de media, unos 1.500 euros netos al mes con 12 pagas. Teniendo en cuenta que el precio medio de un piso de 80 metros cuadrados en España ronda los 1.000 euros mensuales, estos tendrían que destinar cerca del 70% de su salario al alquiler si quisieran vivir solos. Dado que el precio de las rentas continuará aumentando, los contratos por habitación también crecerán.

4. La rentabilidad cerrará el año entre el 7% y el 8%. En este contexto de precios elevados y escasa oferta, la rentabilidad está creciendo y ahora mismo ronda el 6%-7,5%. Para los próximos meses, se prevé que siga aumentando, llegando a un retorno bruto cercano al 8%. No obstante, el mapa de la rentabilidad por zonas y territorios es muy heterogéneo, dejando a grandes ciudades como Madrid y Barcelona por debajo de la media.

5. El build to rent recuperará su atractivo. Según el informe ‘Estado y tendencias del BTR en España 2024’, elaborado por Atlas Real Estate Analytics, los portfolios de build to rent se volvieron menos atractivos para los inversores en comparación con otros asset classes por la coyuntura económica. Esto provocó que, aunque la entrega de nuevo producto se mantuviese fuerte -hasta llegar a las 10.000 unidades en 2023-, la apuesta por obtener rentabilidad con este modelo se viera afectada. Sin embargo, tal y como indica este estudio, 2024 está mostrando luz a final del túnel, dejando buenas expectativas gracias a los puntos fuertes que presenta el mercado: escenario de moderación de tipos de interés, proliferación de la colaboración público-privada para construir alquiler asequible, demanda insatisfecha que impulsa el interés en este producto, y nuevas maneras de construir, como la reconversión de oficinas o los porfolios granulares. Además, el BTR está siendo el principal impulsor de la profesionalización del mercado del alquiler.

6. Nuevo impulso a regulaciones del alquiler vacacional. Muchas regiones y ciudades de España están emitiendo normativas para regular al alquiler de pisos turísticos. Por ejemplo, el Consell Executiu de la Generalitat de Cataluña ha aprobado recientemente un decreto ley extraordinario en este sentido, y el Gobierno de Canarias planea limitar el alquiler vacacional a pisos de más de 39 metros cuadrados y exigir el consentimiento del vecindario. Por su parte, el Ayuntamiento de Barcelona quiere eliminar los pisos turísticos de la ciudad para 2030.

7. Mayor impulso a la gestión profesional de grandes carteras de alquiler. Esta tendencia está tomando cada vez más fuerza por varias razones. Por un lado, por la gran demanda existente, que exige una cobertura integral a las necesidades de los clientes, a través de un servicio de calidad y de herramientas tecnológicas que mejoren la experiencia del usuario y gestionen el alquiler de forma más eficiente. Y por otro, debido a la creciente adquisición y construcción por parte de fondos de inversión e instituciones de grandes volúmenes de propiedades en arrendamiento, a lo que está contribuyendo, el build to rent (BTR).

8. La sostenibilidad seguirá ganando posiciones como uno de los principales criterios a la hora de buscar nuevo inmueble. Este aspecto se ha convertido en un factor decisivo a la hora de escoger una vivienda. Un reflejo de ello es que el estudio ‘La sostenibilidad en la demanda de vivienda en España’, realizado conjuntamente por Solvia y Fotocasa, revela que el 87% de los ciudadanos españoles que están en búsqueda de vivienda para alquilar consideran importante que su próximo hogar sea sostenible de alguna manera, y el 42,7% incluso estaría dispuesto a pagar un precio más elevado por esta característica. Una tendencia que muestra un cambio en la mentalidad de la sociedad hacia un estilo de vida más responsable con el medio ambiente y su entorno, y que irá creciendo en los próximos meses.